Hipotecas en la provincia de Cádiz: datos y precios de vivienda

En los últimos doce meses el mes más activo en Cádiz fue octubre de 2025 (1434 hipotecas) y el más flojo agosto de 2026 (863), con la estacionalidad habitual del registro. El capital prestado sobre viviendas en ese periodo suma 2144 millones de euros. Entre los 12 municipios de la provincia con valor tasado publicado, el metro cuadrado va de 1325,9 €/m² en Arcos de la Frontera a 3021,1 €/m² en Cádiz: más del doble de un extremo a otro; para una vivienda de 90 m² son 1014,04 € frente a 445,04 € de cuota estimada.

En agosto de 2026 se inscribieron 1174 compraventas de viviendas en Cádiz (INE), un 7,1 % más que en el mismo mes de 2025. La vivienda nueva fue el 27,2 % de las operaciones (319); el resto, segunda mano. En los últimos doce meses se constituyeron 78 hipotecas sobre viviendas por cada 100 compraventas, por encima de la media española (73): se compra más a crédito. No es el porcentaje de compras financiadas: una hipoteca no siempre financia una compra ni al revés, pero la relación sí indica cuánto crédito mueve el mercado local.

En agosto de 2026, 267 hipotecas cambiaron de condiciones en Cádiz: 85 novaciones (nuevas condiciones con el mismo banco), 18 subrogaciones de acreedor (cambio de banco) y 164 de deudor (cambio de titular), según el INE. Los cambios de banco son el 5,8 % de los cambios en doce meses, frente al 7,6 % en España; la mayoría renegocia con su propia entidad. En doce meses, 3609 cambios registrales (208 con cambio de banco). Se cancelaron registralmente 848 hipotecas sobre viviendas en agosto de 2026, casi tantas como las 863 constituidas ese mes.

El valor tasado medio de la vivienda libre en Cádiz fue de 2043,0 €/m² en el 2.º trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ha subido un 15,7 % en un año (1765,2 €/m² un año antes): una subida de dos dígitos. Queda por debajo de la media de España (2355,0 €/m²) en un 13,3 %.

Cruzando ese precio con las condiciones medias del INE: una vivienda de 90 m² en Cádiz cuesta unos 183.870 €; financiando el 80 % (147.096 €) al tipo medio de las hipotecas nuevas (3,08 %) a 26 años, la cuota estimada es de 685,74 € al mes. Al tipo medio de las fijas (691,95 €) o de las variables (675,71 €) la cuota cambia poco al principio; la diferencia está en lo que pase con el euríbor después. Es una estimación con la vivienda tipo del sitio (90 m², 80 % de financiación), no una oferta ni una recomendación.

Alquilar un piso en Cádiz costaba 530 € al mes en 2024 (mediana del SERPAVI sobre 27.587 viviendas; 7,14 €/m²; 78 m² de superficie mediana), un 6,0 % más que en 2023. En cinco años ha subido un 18,7 %. La mitad de los alquileres está entre 425 € y 663 €. Un piso de esa superficie al valor tasado actual (159.354 €), financiado al 80 % al 3,08 % a 26 años, tendría una cuota de 594,31 €, algo por encima del alquiler mediano (12,1 % más); sin contar la entrada (31.871 €) ni los gastos, y cruzando un alquiler de 2024 con un precio del 2.º trimestre de 2026. La rentabilidad bruta del alquiler en 2024 fue del 5,2 % (doce alquileres mensuales por m² sobre el valor tasado medio del año, 1639,1 €/m²), por debajo de la mediana de las provincias (5,8 %): el precio de compra es alto en relación con el alquiler.

Los hogares de Cádiz tuvieron una renta neta media de 33.964 € en 2024 (13.077 € por persona), último año publicado por el INE, un 5,1 % más que en 2023. Es un 16,4 % menos que la media de España (40.605 €). La cuota estimada de la vivienda tipo se llevaría el 24,2 % de esa renta, por debajo de la referencia habitual de endeudamiento (30-35 % de los ingresos netos): sobre el papel, al alcance de un hogar con la renta media. Al contado costaría 5,4 años de renta íntegra y solo la entrada, 13,0 meses: una relación precio/renta moderada.

Cádiz ocupa el puesto 18.º de 52 provincias por importe medio de la hipoteca. Por precio del metro cuadrado es la 14.ª de 52 (media de España: 2355,0 €/m²). Por número de hipotecas firmadas en los últimos doce meses (14.273) es la 8.ª de 52. Por alquiler mediano (530 € al mes en 2024) es la 17.ª de 52. Por esfuerzo (cuota de la vivienda tipo sobre la renta neta media del hogar, 24,2 %) es la 9.ª de 52. Entre las provincias limítrofes, la hipoteca media es mayor en Málaga y Ceuta, y menor en Huelva y Sevilla.