Esta página describe cómo se obtiene cada número del sitio, en el mismo orden en que el código lo hace: el dato, su publicación, los cálculos financieros, los cruces territoriales y las reglas que deciden qué páginas se publican. Si un número no cuadra con esta descripción, es un error nuestro: avísanos.
1. El euríbor diario: Banco de España, con un día de retardo
El dato diario del euríbor a 1 semana, 1, 3, 6 y 12 meses se toma del fichero de tipos de interés del mercado monetario que publica el Banco de España (serie ti_1_7), identificando cada serie por su descripción y no por su posición en el fichero. No se consulta ninguna fuente del administrador del índice (EMMI). Cada valor se valida: rango plausible (entre −2 % y 10 %), salto diario máximo y fechas hábiles; un valor fuera de rango se rechaza y queda anotado en el registro de ingestas sin sustituir al anterior.
Retardo T+1. El sitio publica cada dato diario al menos un día después de su fecha de valor: la consulta a la base de datos aplica el filtro fecha ≤ hoy − 1 en todas las páginas, de modo que ninguna plantilla puede mostrar el dato del día. Hoy, 12 de noviembre de 2026, el último dato publicado es el del 11 de noviembre de 2026 (3,222 % a 12 meses).
2. La media mensual oficial: la que aplica tu hipoteca
El tipo de referencia oficial del mercado hipotecario es la media aritmética simple de los valores diarios del euríbor a 12 meses de cada mes natural, que el Banco de España calcula y publica en el BOE mediante resolución en los primeros días hábiles del mes siguiente. El sitio toma esa media de la tabla de tipos de referencia del Boletín Estadístico del Banco de España (be1901) y, para cada mes, localiza en la API de datos abiertos del BOE la resolución correspondiente, comprueba que el valor publicado en ella coincide con el cargado y enlaza el documento con su identificador (CVE). Solo cuando existe esa resolución el mes se marca como oficial.
La media provisional. Mientras el mes no termina, cada página muestra la media de los días publicados hasta la fecha, redondeada a tres decimales (redondeo al alza en el medio, como hace el Banco de España), etiquetada siempre como provisional con el número de días computados (hoy: 3,262 % con 8 días de noviembre). La provisional no se usa en ningún cálculo de revisión ni de cuota; las páginas del mes en curso llevan la etiqueta noindex hasta que el dato es oficial. Hemos comprobado este método sobre todos los meses de la serie: la media de los diarios publicados coincide con la oficial en todos los meses completos.
Corrección honesta de fechas. Cada página registra la fecha del dato que muestra (dateModified en sus datos estructurados) y solo la cambia cuando cambia el dato subyacente, no cuando se regenera el sitio.
3. Qué mes aplica a una revisión
La cláusula de revisión de la escritura fija el índice aplicable. La calculadora ofrece las tres reglas que cubren la práctica totalidad de las escrituras:
- Último publicado en el BOE antes de la revisión (por defecto): la media del mes M − 2 para una revisión en el mes M, porque la media de M − 1 se publica ya entrado M. Es la regla más habitual («el último tipo de referencia publicado», «el vigente el día 1 del mes de revisión»).
- Mes anterior: la media de M − 1, para escrituras que la fijan expresamente o cuya fecha de revisión cae a final de mes, cuando la resolución ya está publicada.
- Mes concreto: el usuario elige el mes, para escrituras con reglas particulares o para comprobar el recibo.
Si el mes aplicable todavía no es oficial, la calculadora lo dice y no calcula con el provisional.
4. Redondeo, suelo y techo
El tipo resultante es índice + diferencial. Si la escritura tiene redondeo al alza al octavo (0,125) o al cuarto (0,25) de punto, la calculadora lo aplica sobre ese tipo resultante, que es la redacción más frecuente en las escrituras anteriores a 2013 que lo incluyen («el tipo resultante se redondeará por exceso al cuarto de punto»); con el índice actual (3,239 %) y un diferencial de 0,99, el octavo al alza lleva el 4,229 % al 4,250 %. Si tu escritura redondea el índice antes de sumar el diferencial, la diferencia con este cálculo es como máximo un paso de redondeo. Después se aplican, si existen, el suelo y el techo al tipo resultante. El resultado se muestra siempre con y sin cláusulas, para que se vea cuánto pesa cada una; la validez de estas cláusulas es una cuestión jurídica en la que el sitio no entra.
5. La cuota: sistema francés, al céntimo
Todas las cuotas del sitio se calculan con el sistema francés de cuota constante, que es el de la práctica totalidad de las hipotecas en España:
cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n), con C el capital pendiente, i = TIN / 12 el tipo mensual y n el número de cuotas que quedan.
Los importes se manejan como enteros en céntimos y los tipos como enteros en milésimas de punto: no hay coma flotante en ningún cálculo, y las potencias se resuelven en aritmética de precisión fija de 18 decimales. La cuota se redondea a céntimos; en el cuadro de amortización, el interés de cada mes es pendiente × TIN / 1.200.000 redondeado a céntimos (al alza en el medio) y la amortización es la cuota menos ese interés, con la última cuota ajustada al capital restante, exactamente como hace la liquidación bancaria. Ejemplo con el índice actual: 200.000 € a 30 años al 4,229 % (euríbor 3,239 % + 0,99) → cuota de 981,42 €, última cuota 983,44 €, intereses totales 153.313,22 €.
Capital pendiente. Si el usuario lo copia del recibo, se usa tal cual. Si no, se estima como el capital pendiente teórico tras las cuotas pagadas desde la firma con el tipo actual, y el resultado se marca como estimación: las bonificaciones, amortizaciones anticipadas o cambios de tipo anteriores lo alteran.
El núcleo financiero está cubierto por pruebas automáticas contra referencias calculadas de forma exacta (aritmética racional) y contra casos resueltos a mano; el mismo código que genera las páginas se ejecuta en el navegador para las calculadoras, de modo que el resultado es idéntico.
6. Amortización anticipada y comparador
La amortización anticipada compara dos caminos con el mismo importe: reducir cuota (nueva cuota con el capital reducido y el mismo plazo) y reducir plazo (misma cuota, nuevo número de cuotas n' = −ln(1 − C'·i / cuota) / ln(1 + i), redondeado al alza, con la última cuota ajustada). El ahorro de intereses es la diferencia entre los intereses totales del cuadro original y los del nuevo. La comisión máxima es la de la Ley 5/2019 (art. 23): 0,25 % en los tres primeros años o 0,15 % en los cinco primeros en variables; 2 % en los diez primeros años y 1,5 % después en fijas; siempre como máximo legal, nunca como lo que cobrará una entidad concreta.
El comparador fija/variable/mixta calcula, a igualdad de capital y plazo, la cuota y el coste total de intereses de cada opción bajo cinco escenarios de euríbor (−1, −0,5, 0, +0,5 y +1 puntos sobre el índice actual, mantenidos todo el plazo). Son hipótesis aritméticas para dimensionar el riesgo, no previsiones.
7. Impacto en hipotecas tipo
Las tablas «cuánto cambia la cuota» usan cinco hipotecas tipo (150.000 € a 25 años; 200.000 € a 30 años; 300.000 € a 30 años; 100.000 € a 20 años; 250.000 € a 25 años) con un diferencial de 0,99 puntos, y comparan la cuota con el índice del mes frente a la del mismo mes del año anterior, que es la comparación relevante en una revisión anual. Se muestran como orientación; la calculadora hace el cálculo con las cifras de cada uno.
8. Los cruces territoriales
Las páginas de provincia combinan siete fuentes: la Estadística de Hipotecas del INE (número e importe de las hipotecas constituidas sobre viviendas cada mes; el importe medio es importe total / número), el valor tasado de la vivienda libre del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (euros por metro cuadrado por trimestre), la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del INE (certificaciones de ejecución iniciada sobre viviendas; anual por provincia), las compraventas de viviendas de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE (la relación hipotecas / compraventas de doce meses se calcula sobre sumas, no sobre un mes), los cambios registrales de hipotecas del INE (novaciones, subrogaciones de deudor y de acreedor, sobre el total de fincas, y cancelaciones sobre viviendas), el alquiler mediano del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler (SERPAVI) del Ministerio de Vivienda, elaborado con fianzas y declaraciones del IRPF y publicado por años naturales, y la renta neta media de los hogares del Atlas de Distribución de Renta de los Hogares del INE (datos fiscales, anual, con unos dos años de retardo). El INE solo publica el tipo de interés medio y el plazo medio para el conjunto de España (último: 3,08 % a 26 años); las páginas lo dicen y no inventan un tipo provincial.
La cuota de una vivienda media es un cálculo propio: vivienda de 90 m² al valor tasado del territorio, financiación del 80 % y cuota al tipo medio y plazo medio nacionales del INE. Es una estimación para comparar territorios, no una oferta.
El bloque «alquilar o pagar hipoteca» compara dos cifras oficiales, no recomienda: el alquiler mensual mediano de la vivienda colectiva del último año publicado por el SERPAVI y la cuota estimada de un piso de la misma superficie mediana al valor tasado más reciente (financiación del 80 %, tipo y plazo medios del INE). Se dice siempre que el alquiler es del año de la edición y el precio del trimestre actual, y que la comparación deja fuera la entrada, los gastos y la revalorización. La rentabilidad bruta del alquiler es doce meses de alquiler mediano por metro cuadrado divididos por el valor tasado medio de los trimestres del mismo año; se compara con la mediana de las provincias (o con la provincia, en los municipios), sin adjetivos de inversión.
El esfuerzo cruza la renta neta media del hogar del último año publicado con la cuota y el precio estimados de la vivienda tipo: cuota anual / renta (en %), precio / renta (años de renta íntegra) y entrada del 20 % / renta mensual (meses). La renta del municipio se compara con la de su provincia y la de la provincia con la de España. El texto sitúa el porcentaje respecto a la referencia habitual de endeudamiento (30-35 % de los ingresos netos) y dice siempre que la renta es de un año anterior al precio y al tipo; no es una evaluación de solvencia ni una recomendación.
9. Índices oficiales y BCE
IRPH de entidades, IRS a 5 años, €STR a 12 meses, Míbor a 1 año y tipo CECA se toman de la misma tabla del Banco de España que el euríbor mensual (y de su tabla histórica para las series cerradas), con su fecha de BOE. Los tipos oficiales del BCE (facilidad de depósito, operaciones principales de financiación y facilidad marginal de crédito) se toman del portal de datos del BCE por fecha de cambio.
10. Qué páginas se publican y cuáles no
Ninguna página se genera «rellenando una plantilla con el número cambiado». Cada una se indexa solo si tiene dato propio y actual del periodo que cubre, texto propio redactado a partir del dato (con al menos seis ramas de redacción según lo que el dato diga) y un conjunto de datos distinto del de cualquier otra página. Las que no lo cumplen —el mes en curso hasta que es oficial, un municipio sin valor tasado publicado, una revisión cuyo índice aún no existe— se escriben pero llevan noindex, y el motivo queda registrado. Los municipios con página son los de más de 25.000 habitantes para los que el Ministerio publica valor tasado: hoy 304.
11. Lo que este sitio no hace
- No consume datos de EMMI ni redistribuye la serie del euríbor: no hay API, feed ni descarga; la serie está en el Banco de España.
- No hace previsiones. Los «escenarios» son sumas y restas sobre el índice actual.
- No recoge datos de nadie: las calculadoras se ejecutan en el navegador y no hay formularios.
- No recomienda productos ni entidades.