Cuota = capital × i / (1 − (1 + i)−n), con i el tipo mensual y n el número de cuotas
La cuota de una hipoteca en España se calcula casi siempre con el sistema francés de amortización: cuotas constantes mientras no cambie el tipo de interés, en las que cada mes se pagan primero los intereses sobre el capital que queda y el resto reduce la deuda. La fórmula es cuota = capital × i / (1 − (1 + i)−n), donde i es el tipo de interés nominal (TIN) dividido entre 12 y n el número de meses. Con 150.000 € a 25 años al 3 % sale una cuota de 711,32 €. En una hipoteca variable la fórmula se aplica de nuevo en cada revisión, sobre el capital pendiente y las cuotas que quedan, con el euríbor oficial más el diferencial.
Lo que sigue es cómo usar la fórmula, qué significa cada pieza y qué cambia al mover el plazo o el tipo. La calculadora de cuota hace el cálculo con cualquier importe, plazo y tipo y muestra el cuadro de amortización completo; la página de 150.000 € a 25 años tiene resuelto el ejemplo de esta guía para varios tipos.
Un ejemplo paso a paso: 150.000 € a 25 años al 3 %
- Tipo mensual: i = 3 % / 12 = 0,25 % = 0,0025.
- Número de cuotas: n = 25 × 12 = 300.
- Factor: (1 + 0,0025)300 = 2,1150…, luego (1 + i)−n = 0,47281…
- Cuota: 150.000 × 0,0025 / (1 − 0,47281) = 375 / 0,52719 = 711,32 €.
- Reparto de la primera cuota: intereses = 150.000 × 0,0025 = 375,00 €; amortización = 711,32 − 375,00 = 336,32 €. Después de pagarla, la deuda es 149.663,68 €.
La segunda cuota lleva 374,16 € de intereses y 337,16 € de amortización, y así sucesivamente: cada mes los intereses bajan un poco y la amortización sube lo mismo. En 25 años se pagan 213.395 € en total, de los que 63.395 € son intereses: un 42 % del capital prestado.
Por qué al principio casi todo son intereses
Porque los intereses se calculan cada mes sobre lo que queda por pagar, y al principio queda casi todo. La tabla muestra tres cuotas del mismo préstamo: la primera, la del ecuador y la última.
| Cuota | Intereses | Amortización | Peso de los intereses | Capital pendiente después |
|---|---|---|---|---|
| 1.ª (mes 1) | 375,00 € | 336,32 € | 53 % | 149.663,68 € |
| 150.ª (mes 150) | 223,43 € | 487,89 € | 31 % | 88.882,52 € |
| 300.ª (última) | 1,77 € | 708,24 € | 0,2 % | 0 € |
Fíjate en que a mitad del plazo todavía se debe el 59 % del capital: la deuda no baja en línea recta, sino cada vez más deprisa. Esto tiene dos consecuencias prácticas: amortizar anticipadamente ahorra más cuanto antes se hace, porque quita capital sobre el que se habrían calculado intereses durante años (la calculadora de amortización anticipada lo cuantifica), y en los primeros años de una variable una subida del tipo pesa mucho, porque se aplica sobre casi todo el capital.
Qué cambia con el plazo
Con los mismos 150.000 € al 3 %, alargar el plazo baja la cuota y sube el coste total. Alargar de 20 a 30 años reduce la cuota un 24 % y encarece el préstamo un 56 %:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Total devuelto |
|---|---|---|---|
| 20 años | 831,90 € | 49.655 € | 199.655 € |
| 25 años | 711,32 € | 63.395 € | 213.395 € |
| 30 años | 632,41 € | 77.665 € | 227.665 € |
No hay plazo «correcto»: depende de la cuota que se pueda asumir con margen y de si se va a amortizar anticipadamente. Un plazo largo con amortizaciones parciales se parece mucho a uno corto, con la ventaja de poder frenar si vienen mal dadas.
Qué cambia con el tipo de interés
Cada punto de tipo, en 150.000 € a 25 años, mueve la cuota unos 78 € al mes; cada cuarto de punto, unos 20 €. Al 2 % la cuota es de 635,78 €; al 3 %, 711,32 €; al 4 %, 791,76 €. Por eso el euríbor importa tanto en una variable: una subida de un punto en la revisión es una cuota un 11 % más alta, y las subidas de 2022 (más de tres puntos en un año) multiplicaron por dos o por tres los intereses de muchas revisiones. La página de escenarios muestra este efecto para hipotecas tipo con el índice oficial actual, sin prever nada.
Lo que la fórmula no incluye
- Seguros y productos vinculados: van aparte de la cuota y cuentan en la TAE, que la Ley 5/2019 obliga a entregar en la ficha FEIN antes de firmar.
- Comisión de apertura y gastos: se pagan al principio, no en la cuota.
- Carencias: en una carencia de capital se pagan solo intereses; en una total, nada, y los intereses se acumulan al capital.
- Redondeo a céntimos: el banco redondea cada cuota a céntimos y ajusta la última; por eso el cuadro real puede diferir unos céntimos del cálculo «exacto».
- Cláusulas del tipo: suelo, techo y redondeo al alza cambian el tipo resultante antes de entrar en la fórmula.
Cómo saber cuánto capital te queda
El recibo o la app del banco lo indican. Si no, se puede calcular: capital pendiente tras k cuotas = C × (1 + i)k − cuota × ((1 + i)k − 1) / i. Con el ejemplo, tras 150 cuotas quedan 88.882,52 €. Es el dato que se necesita para calcular una revisión, porque la nueva cuota se recalcula sobre el capital pendiente y los meses que quedan, no sobre el préstamo inicial: la calculadora de revisión lo estima si no se introduce y avisa de que es una estimación.
Preguntas frecuentes
¿La cuota es constante toda la vida del préstamo?
En una fija, sí. En una variable es constante dentro de cada periodo de revisión (seis o doce meses) y cambia en cada revisión con el nuevo tipo, recalculándose con la fórmula sobre el capital pendiente y las cuotas que quedan.
¿TIN o TAE en la fórmula?
El TIN (tipo de interés nominal): es el que se divide entre 12 para obtener el tipo mensual. La TAE incluye comisiones y gastos y sirve para comparar ofertas, no para calcular la cuota.
¿Cuánto son los intereses de una hipoteca de 150.000 € a 25 años?
Al 3 % de TIN, 63.395 € en todo el plazo (un 42 % del capital). Al 2 % serían menos y al 4 % bastantes más: los intereses totales crecen más que proporcionalmente con el tipo porque se pagan sobre un capital que baja despacio.
¿Por qué mi banco me da una cuota distinta por unos céntimos?
Por el redondeo mensual a céntimos de los intereses y de la cuota, y por la fecha exacta desde la que aplica el tipo. Diferencias de céntimos son normales; diferencias de euros indican otro tipo, otro capital u otra cláusula.
¿Es mejor un plazo corto o uno largo?
Depende de la cuota que se pueda asumir con margen. El plazo corto sale más barato en intereses; el largo deja más aire cada mes y, si se amortiza anticipadamente, acaba costando parecido. Es una decisión personal: esta guía solo muestra las cifras.
Fuentes
Aviso: cálculo orientativo basado en los datos que introduces y en el índice oficial publicado por el Banco de España en el BOE. No sustituye la información oficial de tu entidad ni el cuadro de amortización de tu escritura, no constituye asesoramiento financiero ni jurídico y este sitio no es intermediario de crédito inmobiliario. Ante una duda sobre una cláusula, consulta con un profesional.
