Son límites y ajustes al tipo «euríbor + diferencial»; el suelo impide que la cuota baje, el techo que suba y el redondeo al alza sube el tipo al múltiplo de 0,125 o 0,25 siguiente
En una hipoteca variable el tipo de cada periodo es el índice más el diferencial. Algunas escrituras, sobre todo las firmadas antes de 2013, añaden cláusulas que modifican ese resultado: la cláusula suelo fija un tipo mínimo por debajo del cual la cuota no baja aunque baje el euríbor; la cláusula techo fija un máximo, casi siempre tan alto que nunca ha actuado; y el redondeo al alza sube el tipo resultante al cuarto o al octavo de punto siguiente, siempre en contra del cliente. La Ley 5/2019 prohíbe el suelo en los préstamos hipotecarios con consumidores firmados desde el 16 de junio de 2019 y el Tribunal Supremo declaró abusivos el redondeo exclusivamente al alza (2010-2011) y los suelos no transparentes (2013).
Esta guía explica cómo funcionan aritméticamente, qué ha dicho la ley y los tribunales y cómo detectarlas en la escritura y en el recibo, sin entrar en tu caso: eso es cosa de un profesional. La calculadora de revisión admite las tres cláusulas y muestra el tipo con y sin ellas.
Cláusula suelo: qué es y qué han dicho la ley y los tribunales
Fija un tipo mínimo: si euríbor + diferencial queda por debajo, se aplica el suelo. Con un suelo del 3 % y un euríbor del 2,5 % más un diferencial de 0,5 (tipo resultante 3 %), la cláusula no actúa; con el euríbor al 1 %, el tipo resultante sería 1,5 % pero se paga el 3 %. Entre 2009 y 2022, con el euríbor cerca de cero o negativo (en negativo de forma continuada entre febrero de 2016 y marzo de 2022, con el mínimo de −0,505 % en enero de 2021), muchas hipotecas pagaron durante años el suelo en lugar del índice. El histórico del euríbor muestra ese periodo mes a mes.
- Tribunal Supremo, 9 de mayo de 2013: las cláusulas suelo son lícitas en abstracto, pero nulas cuando no superan el control de transparencia (el cliente no pudo entender su carga económica real).
- Tribunal de Justicia de la Unión Europea, 21 de diciembre de 2016: la devolución de lo cobrado de más alcanza a todo lo pagado desde la firma, no solo desde mayo de 2013.
- Real Decreto-ley 1/2017: creó un procedimiento extrajudicial gratuito para reclamar al banco la devolución antes de ir a juicio.
- Ley 5/2019 (LCCI): en los préstamos que regula no puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés; solo se admite que el interés no resulte negativo.
Que una cláusula concreta sea o no transparente lo decide un tribunal caso a caso.
Cláusula techo: el límite que casi nunca actúa
Es el límite contrario: un tipo máximo. En la práctica los techos se fijaron tan altos (10 %, 12 %, 15 %) que casi nunca han actuado: el máximo histórico de la media oficial del euríbor es 5,393 %, en julio de 2008, y con un diferencial habitual el tipo resultante quedó lejos de esos límites. Los tribunales han valorado precisamente esa asimetría, suelo cercano al tipo real y techo inalcanzable, al juzgar la transparencia del suelo. Contra una subida del euríbor protege más una hipoteca fija o mixta, con su propio coste: el comparador lo dimensiona.
Redondeo al alza: cuánto cuesta un cuarto o un octavo de punto
Algunas escrituras antiguas dicen que el tipo resultante «se redondeará por exceso al cuarto de punto» (múltiplo de 0,25) o «al octavo» (múltiplo de 0,125). La tabla muestra el efecto con un euríbor del 3,254 % y un diferencial de 0,75, en una hipoteca de 150.000 € a 25 años:
| Cláusula | Tipo resultante | Cuota mensual | Diferencia al mes |
|---|---|---|---|
| Sin redondeo (3,254 + 0,75) | 4,004 % | 792,09 € | — |
| Redondeo al octavo al alza | 4,125 % | 802,14 € | +10,05 € |
| Redondeo al cuarto al alza | 4,250 % | 812,61 € | +20,52 € |
| Redondeo al octavo más próximo (Ley 44/2002) | 4,000 % | 791,76 € | −0,33 € |
El efecto medio es de un octavo de punto en el cuarto y de un dieciseisavo en el octavo, siempre contra el cliente. La Ley 44/2002 obligó en los préstamos nuevos a redondear al extremo más próximo de un intervalo que no puede superar el octavo de punto (hacia arriba o hacia abajo), y el Tribunal Supremo, en sentencias de 2010 y 2011, declaró abusivas las cláusulas de redondeo exclusivamente al alza en contratos con consumidores. Muchas escrituras mantienen la cláusula en su texto aunque el banco ya no la aplique: conviene comprobarlo en el recibo.
En qué orden se aplican las cláusulas
- Índice oficial del mes que fija la escritura más el diferencial.
- Redondeo, si lo hay, sobre ese tipo resultante.
- Suelo y techo sobre el resultado: si queda por debajo del suelo se aplica el suelo; si supera el techo, el techo.
La calculadora de revisión sigue ese orden y muestra el tipo con y sin cláusulas, de modo que se ve cuánto cuesta cada una en la cuota del periodo. Si una escritura redondea el índice antes de sumar el diferencial, el resultado difiere como mucho en un paso de redondeo, y la metodología del sitio lo explica.
Cómo saber si tu escritura las tiene
- Busca «límites a la variación del tipo de interés», «tipo mínimo», «tipo máximo», «en ningún caso el tipo será inferior a…».
- Busca «redondeo», «por exceso», «cuarto de punto», «octavo de punto».
- Comprueba el recibo: si el tipo que pagas es un múltiplo exacto de 0,25 o 0,125 que no coincide con euríbor + diferencial, hay redondeo; si no ha bajado cuando el euríbor bajó, puede haber suelo.
- Si tu índice no es el euríbor sino el IRPH, el mecanismo es el mismo: el suelo y el redondeo actúan sobre el tipo resultante, sea cual sea el índice.
Cuánto cuesta un suelo en la cuota
Con los mismos 150.000 € a 25 años, un tipo resultante del 1,5 % daría una cuota de 599,90 €; con un suelo del 3 % se pagan 711,32 €: 111,42 € al mes y unos 1.337 € al año mientras el euríbor siguiera bajo. A lo largo del préstamo, los intereses totales pasan de unos 29.972 € a 63.395 €. Son cifras del ejemplo, no de tu escritura: la calculadora las obtiene con tu capital pendiente, tu diferencial y tus cláusulas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar una cláusula suelo hoy?
Depende de si la cláusula supera el control de transparencia y de los plazos, que la jurisprudencia ha ido concretando. Es una cuestión jurídica: acude a un abogado o a una asociación de consumidores; este sitio solo calcula el efecto económico.
¿El banco puede aplicar un suelo que no está en la escritura?
No. Y desde la Ley 5/2019 tampoco puede incluirlo en los nuevos préstamos hipotecarios con consumidores; solo puede evitar que el interés resulte negativo.
¿Cuánto me cuesta el redondeo al alza?
Hasta 0,25 puntos con el cuarto y hasta 0,125 con el octavo, según dónde caiga el tipo. En 150.000 € a 25 años, 0,25 puntos son unos 20 € al mes. La calculadora lo muestra exactamente para tus cifras.
¿El techo me protege de una subida del euríbor?
Solo si el tipo resultante lo alcanza, y los techos habituales están muy por encima de cualquier euríbor histórico. Contra una subida protege más la hipoteca fija o mixta, con su propio coste.
¿Las hipotecas firmadas después de 2019 pueden tener suelo?
No, si son préstamos con consumidores sobre vivienda regulados por la Ley 5/2019: la ley prohíbe fijar un límite a la baja. Sí puede pactarse que el interés no sea negativo, que es otra cosa: si euríbor + diferencial saliera por debajo de cero, se aplicaría el 0 %.
Fuentes
Aviso: cálculo orientativo basado en los datos que introduces y en el índice oficial publicado por el Banco de España en el BOE. No sustituye la información oficial de tu entidad ni el cuadro de amortización de tu escritura, no constituye asesoramiento financiero ni jurídico y este sitio no es intermediario de crédito inmobiliario. Ante una duda sobre una cláusula, consulta con un profesional.
