Hipotecas en la provincia de Cuenca: datos y precios de vivienda

En los últimos doce meses el mes más activo en Cuenca fue octubre de 2025 (212 hipotecas) y el más flojo agosto de 2026 (74): la actividad se dobla entre un mes y otro, algo habitual por la estacionalidad del registro. El capital prestado sobre viviendas en ese periodo suma 155 millones de euros. El único municipio de la provincia con valor tasado publicado es Cuenca (1583,0 €/m²).

En agosto de 2026 se inscribieron 178 compraventas de viviendas en Cuenca (INE), un 64,8 % más que en el mismo mes de 2025: un salto muy fuerte, habitual en meses con efecto calendario o registral. El mercado es casi todo de segunda mano: la vivienda nueva fue solo el 10,1 % de las compraventas. En los últimos doce meses se constituyeron 53 hipotecas sobre viviendas por cada 100 compraventas, por debajo de la media española (73): pesan más las compras sin hipoteca. No es el porcentaje de compras financiadas: una hipoteca no siempre financia una compra ni al revés, pero la relación sí indica cuánto crédito mueve el mercado local.

En agosto de 2026, 14 hipotecas cambiaron de condiciones en Cuenca: 6 novaciones (nuevas condiciones con el mismo banco), 3 subrogaciones de acreedor (cambio de banco) y 5 de deudor (cambio de titular), según el INE. Casi nadie cambia de banco: las subrogaciones de acreedor son el 4,3 % de los cambios en doce meses; lo habitual es la novación con la propia entidad. En doce meses, 303 cambios registrales (13 con cambio de banco). Se cancelaron registralmente 82 hipotecas sobre viviendas en agosto de 2026, casi tantas como las 74 constituidas ese mes.

El valor tasado medio de la vivienda libre en Cuenca fue de 950,3 €/m² en el 2.º trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ha subido un 9,7 % en un año (866,5 €/m² un año antes). Queda por debajo de la media de España (2355,0 €/m²) en un 59,7 %.

Cruzando ese precio con las condiciones medias del INE: una vivienda de 90 m² en Cuenca cuesta unos 85.527 €; financiando el 80 % (68.422 €) al tipo medio de las hipotecas nuevas (3,08 %) a 26 años, la cuota estimada es de 318,97 € al mes. Al tipo medio de las fijas (321,86 €) o de las variables (314,31 €) la cuota cambia poco al principio; la diferencia está en lo que pase con el euríbor después. Es una estimación con la vivienda tipo del sitio (90 m², 80 % de financiación), no una oferta ni una recomendación.

Alquilar un piso en Cuenca costaba 460 € al mes en 2024 (mediana del SERPAVI sobre 4612 viviendas; 5,27 €/m²; 100 m² de superficie mediana), un 3,0 % más que en 2023. En cinco años ha subido un 21,9 %. La mitad de los alquileres está entre 375 € y 565 €. Un piso de esa superficie al valor tasado actual (95.030 €), financiado al 80 % al 3,08 % a 26 años, tendría una cuota de 354,41 €, un 23,0 % por debajo del alquiler mediano; sin contar la entrada (19.006 €) ni los gastos, y cruzando un alquiler de 2024 con un precio del 2.º trimestre de 2026. La rentabilidad bruta del alquiler en 2024 fue del 8,0 % (doce alquileres mensuales por m² sobre el valor tasado medio del año, 788,8 €/m²), por encima de la mediana de las provincias (5,8 %): el alquiler es caro en relación con el precio de compra.

Los hogares de Cuenca tuvieron una renta neta media de 32.693 € en 2024 (13.624 € por persona), último año publicado por el INE: un 6,7 % más que en 2023, un avance fuerte. Es un 19,5 % menos que la media de España (40.605 €). La cuota estimada de la vivienda tipo se llevaría el 11,7 % de esa renta, por debajo de la referencia habitual de endeudamiento (30-35 % de los ingresos netos): sobre el papel, al alcance de un hogar con la renta media. Al contado costaría 2,6 años de renta íntegra y solo la entrada, 6,3 meses: un precio bajo en relación con los ingresos.

En la provincia de Cuenca solo la capital tiene valor tasado publicado: Cuenca capital, con 1583,0 €/m² de valor tasado en el 2.º trimestre de 2026 (+12,9 % en un año), una cuota estimada de 531,34 € al mes para una vivienda de 90 m², un alquiler mediano de 500 € en 2024 y un esfuerzo del 16,9 % de la renta de un hogar (2024). Su página cruza el precio con el alquiler, la renta y su evolución desde 2005.

Cuenca ocupa el puesto 50.º de 52 provincias por importe medio de la hipoteca: está entre las cinco con hipotecas más pequeñas. Por precio del metro cuadrado es la 50.ª de 52 (media de España: 2355,0 €/m²). Por número de hipotecas firmadas en los últimos doce meses (1474) es la 45.ª de 52. Por alquiler mediano (460 € al mes en 2024) es la 35.ª de 52. Por esfuerzo (cuota de la vivienda tipo sobre la renta neta media del hogar, 11,7 %) es la 50.ª de 52: de las provincias donde la vivienda es más asequible en relación con la renta. Entre las provincias limítrofes, la hipoteca media es mayor en Ciudad Real, Guadalajara, Madrid, Toledo, Valencia y Albacete, y menor en Teruel.