Hipotecas en la provincia de Salamanca: datos y precios de vivienda

En los últimos doce meses el mes más activo en Salamanca fue noviembre de 2025 (300 hipotecas) y el más flojo enero de 2026 (192), con la estacionalidad habitual del registro. El capital prestado sobre viviendas en ese periodo suma 361 millones de euros. El único municipio de la provincia con valor tasado publicado es Salamanca (2134,7 €/m²).

En agosto de 2026 se inscribieron 318 compraventas de viviendas en Salamanca (INE), un 6,5 % menos que en el mismo mes de 2025. La vivienda nueva fue el 15,1 % de las operaciones (48); el resto, segunda mano. En los últimos doce meses se constituyeron 63 hipotecas sobre viviendas por cada 100 compraventas, por debajo de la media española (73): pesan más las compras sin hipoteca. No es el porcentaje de compras financiadas: una hipoteca no siempre financia una compra ni al revés, pero la relación sí indica cuánto crédito mueve el mercado local.

En agosto de 2026, 42 hipotecas cambiaron de condiciones en Salamanca: 18 novaciones (nuevas condiciones con el mismo banco), 1 subrogaciones de acreedor (cambio de banco) y 23 de deudor (cambio de titular), según el INE. El cambio de banco pesa mucho aquí: 25,8 % de los cambios en doce meses (7,6 % en España). En doce meses, 814 cambios registrales (210 con cambio de banco). Se cancelaron registralmente 208 hipotecas sobre viviendas en agosto de 2026, casi tantas como las 196 constituidas ese mes.

El valor tasado medio de la vivienda libre en Salamanca fue de 1503,5 €/m² en el 2.º trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ha subido un 13,6 % en un año (1323,6 €/m² un año antes): una subida de dos dígitos. Queda por debajo de la media de España (2355,0 €/m²) en un 36,2 %.

Cruzando ese precio con las condiciones medias del INE: una vivienda de 90 m² en Salamanca cuesta unos 135.315 €; financiando el 80 % (108.252 €) al tipo medio de las hipotecas nuevas (3,08 %) a 26 años, la cuota estimada es de 504,65 € al mes. Al tipo medio de las fijas (509,23 €) o de las variables (497,27 €) la cuota cambia poco al principio; la diferencia está en lo que pase con el euríbor después. Es una estimación con la vivienda tipo del sitio (90 m², 80 % de financiación), no una oferta ni una recomendación.

Alquilar un piso en Salamanca costaba 480 € al mes en 2024 (mediana del SERPAVI sobre 18.276 viviendas; 5,92 €/m²; 86 m² de superficie mediana), un 6,4 % más que en 2023. En cinco años ha subido un 17,1 %. La mitad de los alquileres está entre 390 € y 600 €. Un piso de esa superficie al valor tasado actual (129.301 €), financiado al 80 % al 3,08 % a 26 años, tendría una cuota de 482,22 €, prácticamente la misma cifra que el alquiler mediano; sin contar la entrada (25.860 €) ni los gastos, y cruzando un alquiler de 2024 con un precio del 2.º trimestre de 2026. La rentabilidad bruta del alquiler en 2024 fue del 5,8 % (doce alquileres mensuales por m² sobre el valor tasado medio del año, 1217,6 €/m²), en línea con la mediana de las provincias (5,8 %).

Los hogares de Salamanca tuvieron una renta neta media de 34.256 € en 2024 (15.458 € por persona), último año publicado por el INE, un 5,7 % más que en 2023. Es un 15,6 % menos que la media de España (40.605 €). La cuota estimada de la vivienda tipo se llevaría el 17,7 % de esa renta, por debajo de la referencia habitual de endeudamiento (30-35 % de los ingresos netos): sobre el papel, al alcance de un hogar con la renta media. Al contado costaría 4,0 años de renta íntegra y solo la entrada, 9,5 meses: un precio bajo en relación con los ingresos.

En la provincia de Salamanca solo la capital tiene valor tasado publicado: Salamanca capital, con 2134,7 €/m² de valor tasado en el 2.º trimestre de 2026 (+13,0 % en un año), una cuota estimada de 716,52 € al mes para una vivienda de 90 m², un alquiler mediano de 515 € en 2024 y un esfuerzo del 24,5 % de la renta de un hogar (2024). Su página cruza el precio con el alquiler, la renta y su evolución desde 2005.

Salamanca ocupa el puesto 26.º de 52 provincias por importe medio de la hipoteca. Por precio del metro cuadrado es la 29.ª de 52 (media de España: 2355,0 €/m²). Por número de hipotecas firmadas en los últimos doce meses (2914) es la 40.ª de 52. Por alquiler mediano (480 € al mes en 2024) es la 31.ª de 52. Por esfuerzo (cuota de la vivienda tipo sobre la renta neta media del hogar, 17,7 %) es la 27.ª de 52. Entre las provincias limítrofes, la hipoteca media es mayor en Valladolid y menor en Cáceres, Zamora y Ávila.