Hipotecas en la provincia de Cáceres: datos y precios de vivienda

En los últimos doce meses el mes más activo en Cáceres fue octubre de 2025 (387 hipotecas) y el más flojo enero de 2026 (217), con la estacionalidad habitual del registro. El capital prestado sobre viviendas en ese periodo suma 321 millones de euros. Entre los 2 municipios de la provincia con valor tasado publicado, el metro cuadrado va de 1182,2 €/m² en Plasencia a 1542,8 €/m² en Cáceres, precios bastante homogéneos; para una vivienda de 90 m² son 517,84 € frente a 396,81 € de cuota estimada.

En agosto de 2026 se inscribieron 466 compraventas de viviendas en Cáceres (INE), un 47,9 % más que en el mismo mes de 2025: un salto muy fuerte, habitual en meses con efecto calendario o registral. La vivienda nueva fue el 17,8 % de las operaciones (83); el resto, segunda mano. En los últimos doce meses se constituyeron 61 hipotecas sobre viviendas por cada 100 compraventas, por debajo de la media española (73): pesan más las compras sin hipoteca. No es el porcentaje de compras financiadas: una hipoteca no siempre financia una compra ni al revés, pero la relación sí indica cuánto crédito mueve el mercado local.

En agosto de 2026, 32 hipotecas cambiaron de condiciones en Cáceres: 21 novaciones (nuevas condiciones con el mismo banco), 7 subrogaciones de acreedor (cambio de banco) y 4 de deudor (cambio de titular), según el INE. Los cambios de banco son el 11,5 % de los cambios en doce meses, frente al 7,6 % en España; la mayoría renegocia con su propia entidad. En doce meses, 497 cambios registrales (57 con cambio de banco). Se cancelaron registralmente 257 hipotecas sobre viviendas en agosto de 2026, casi tantas como las 268 constituidas ese mes.

El valor tasado medio de la vivienda libre en Cáceres fue de 950,5 €/m² en el 2.º trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ha subido un 6,7 % en un año (890,6 €/m² un año antes). Queda por debajo de la media de España (2355,0 €/m²) en un 59,6 %.

Cruzando ese precio con las condiciones medias del INE: una vivienda de 90 m² en Cáceres cuesta unos 85.545 €; financiando el 80 % (68.436 €) al tipo medio de las hipotecas nuevas (3,08 %) a 26 años, la cuota estimada es de 319,04 € al mes. Al tipo medio de las fijas (321,93 €) o de las variables (314,37 €) la cuota cambia poco al principio; la diferencia está en lo que pase con el euríbor después. Es una estimación con la vivienda tipo del sitio (90 m², 80 % de financiación), no una oferta ni una recomendación.

Alquilar un piso en Cáceres costaba 416 € al mes en 2024 (mediana del SERPAVI sobre 10.894 viviendas; 4,74 €/m²; 93 m² de superficie mediana), un 3,9 % más que en 2023. En cinco años ha subido un 18,7 %. La mitad de los alquileres está entre 330 € y 507 €. Un piso de esa superficie al valor tasado actual (88.397 €), financiado al 80 % al 3,08 % a 26 años, tendría una cuota de 329,67 €, un 20,7 % por debajo del alquiler mediano; sin contar la entrada (17.679 €) ni los gastos, y cruzando un alquiler de 2024 con un precio del 2.º trimestre de 2026. La rentabilidad bruta del alquiler en 2024 fue del 6,6 % (doce alquileres mensuales por m² sobre el valor tasado medio del año, 862,1 €/m²), por encima de la mediana de las provincias (5,8 %): el alquiler es caro en relación con el precio de compra.

Los hogares de Cáceres tuvieron una renta neta media de 30.361 € en 2024 (13.614 € por persona), último año publicado por el INE: un 6,1 % más que en 2023, un avance fuerte. Es un 25,2 % menos que la media de España (40.605 €). La cuota estimada de la vivienda tipo se llevaría el 12,6 % de esa renta, por debajo de la referencia habitual de endeudamiento (30-35 % de los ingresos netos): sobre el papel, al alcance de un hogar con la renta media. Al contado costaría 2,8 años de renta íntegra y solo la entrada, 6,8 meses: un precio bajo en relación con los ingresos.

Cáceres ocupa el puesto 45.º de 52 provincias por importe medio de la hipoteca. Por precio del metro cuadrado es la 49.ª de 52 (media de España: 2355,0 €/m²). Por número de hipotecas firmadas en los últimos doce meses (3231) es la 38.ª de 52. Por alquiler mediano (416 € al mes en 2024) es la 46.ª de 52. Por esfuerzo (cuota de la vivienda tipo sobre la renta neta media del hogar, 12,6 %) es la 46.ª de 52. Entre las provincias limítrofes, la hipoteca media es mayor en Salamanca, Toledo y Ávila, y menor en Badajoz.